北京庄园：一亿一栋，还是起价 “亿级”叫卖背后的尴尬

  北京庄园：“亿级”叫卖背后的尴尬

新闻配图

  北京庄园，一亿一栋，还是起价。

  笔者印象中，北京楼市还没有哪个项目如此高调宣传自己的定价。

  北京的亿级别墅很多，但很少是开盘之初就被定义了的，亿级标签的形成，需要时间的沉淀，以及价格在经历市场沉浮后的稳固长久。

  对于乍一亮相就跻身亿级的北京庄园，笔者带着好奇和疑惑进行了实地探访。

  未加修饰的现场

  网上信息显示，北京庄园将于11月底样板间亮相，距现在不足一周的时间，笔者看到，工地内别墅建筑结构已经建成，地面和外立面尚未做完。

新闻配图

  南侧围墙内除了独栋别墅外，还有几栋高层建筑，看建筑形态比较像商办楼。这与笔者以为的“纯独栋社区”有些出入。

  从围墙风格可以看出，北京庄园是欧式风格，不同于当下的新中式风潮。

  然而作为亿级定位，项目的围挡和工地整体形象却显得“有失身份”。

  作为企业形象重要一环，众多品牌开发商并不敢忽略围挡和工地形象的设计和打造，北京庄园却显得过于“不拘小节”。

  别人家的工地外观

新闻配图

  北京庄园西北侧工地外观。

新闻配图

  北京庄园南侧围墙已经建好（下图左），对街为首创禧瑞墅（下图右）。

新闻配图

  伫立在围墙内侧的千米独栋，围墙外的来往行人可清晰看到三层的屋内。

新闻配图

  项目东侧，是未经平整的土地，再往东则是村落，网上公开规划信息显示，项目东侧为一条河道，目前看显然尚处于待建状态。

  从围挡中间出去，就是东侧的空地和村落，很多村民目前会从这里穿行。

项目东侧“空地”。

围墙内，可见点状排布的独栋别墅，基本符合效果图建筑形态。但是密度看起来不像效果图般空旷。

  作为重磅亮相的亿级别墅，北京庄园未经修饰的施工现场，令笔者感到较为失望，不说亿级，仅和目前市场上众多的普通住宅产品相比，也显得过于粗糙。

  区位：缺乏高端基因

  在北京别墅市场，没有人规定“亿级”必须满足什么样的指标，但是通过目前较为成熟的亿级产品来看，一些价值标准还是有迹可循的。

  部分亿级产品分布图

新闻配图

  北京目前的高端别墅项目，主要还是集中在东北区域。除了踞守颐和园的颐和原著外，传统中央别墅区和北五环区域还是亿级别墅较多的地带，这些项目周边基本能够形成高端居住氛围，品牌开发商集中，居住人群层次整齐，区域购买力和人群生活习惯、生活配套，也都比较统一。

  以公里半径画圈，可以看出区域成熟度与人群、配套的匹配程度。

新闻配图

  和以上几个亿级别墅区相比，北京庄园5公里半径内缺乏大型商业群落、教育、地铁、医疗等高端配套，目前项目东侧有个“兆丰产业基地”，根据规划委信息显示，东侧地块多为二类工业用地。

再看项目局部环境。

新闻配图

  北京庄园地块周边主要是保障型住房与商业办公产品（原商住房），东侧有一条河道，河道东则为大片待建空地与村庄。南侧为首创禧瑞墅，目前尚有房源在售，780万一套起价。西侧为板桥回迁房。

  可以看出，北京庄园周边居民以回迁村民与原商住业主为主。而其中自住型商品房润景园和原商住项目尚峯壹号（现为商业办公）都是北京庄园的开发商——和裕地产开发。

  商办销冠的华丽转身

  和裕地产，很多北京知名的商业办公（原商住房）项目都出自其手，比如曾创造热销奇迹的“尚峯壹号”、“林肯公园”、“空港国际”等，2016年上半年，和裕地产因商办项目的热销，一度成为半年销售额与销售面积的双料销冠，万科等众多千亿级开发商被甩在后面，被克而瑞称为“现象级”房企。

  商住房受限遇冷之后，和裕地产的“现象”也消失，沉寂了一年多之后，又是一个引爆全城的重磅，一个亿起价的别墅北京庄园亮相。

  由知名商办产品开发企业突然摇身为最懂“别墅阅历丰富者”的顶豪开发商，还是让人有点措手不及。

  从和裕地产旗下的物业公司“北京晟邦物业管理有限公司”曾经服务过的项目看，除了林肯公园有住宅类产品外，其他都是商办类产品。

项目名单来源于“北京晟邦物业管理有限公司”官方网站

  而这个“北京晟邦物业管理有限公司”，正是北京庄园的物业公司。

  纵观北京亿级别墅所选用的物业服务商，在管理经验上，主要倾向于豪宅和酒店两个方向，比如龙湖物业，恒大金碧物业，在高端产品的管理上经验颇多，润泽御府选用的国贸酒店物业与远洋LAVIE的中远酒店物业，则偏向酒店化管理风格。

  北京庄园对面的首创禧瑞墅，选用的万科物业，也是名声在外。

  而北京庄园的物业公司，主要管理经验则集中在商业办公类产品方面。

  高端定义的思考

  今年9月，北京庄园在京某媒体刊登的广告语为“装别墅的一个亿，我们送你”。

  在北京庄园对于其价值的宣传中，“装修”无疑是重头戏。

  “北京庄园采用森鹰铜包木窗，23K金搭配整块施华洛世奇水晶切割的卫浴间龙头，为宾利、法拉利、奔驰、宝马等世界级名车采用的皮尔金顿玻璃，曾为梅德韦杰夫定做的FAOMA橱柜，搭配德国Siemens控制系统的酒窖，ECOWATER全屋水净化系统，Honeywell中央除尘系统……”这段话来自某媒体对于北京庄园的的描述。

  笔者并不怀疑北京庄园在装修上的极致用心，然而，装修到即使真如梵蒂冈大教堂般古典辉煌，是否能够完全承托起“亿级”的价值？