团结香港基金：建议锁定公营房屋补价

对于香港的普罗大众而言，置业仍然是头等大事。

去年11月底，特区政府推出首个“绿置居先导计划”项目，反响异常热烈，收到共约1.6万份申请表，超额认购18倍。首个推出的景泰苑，是位于新蒲岗的单幢式屋苑，政府以约市场价格的六折出售给正租住在公屋（政府为低收入家庭提供的公共租住房屋）的合资格人士，售价由94万至298万港元不等。

为此，香港特区行政长官林郑月娥在最近发布的首份施政报告中提出，未来打算将“绿置居”计划恒常化，更宣布将沙田火炭约4800个新建公屋单位全数转为绿置居出售。这是她提出以“置业为主导”的房屋政策的一部分。

“香港的房屋政策，特首提出以 置业为主导 ，并致力建立置业阶梯的方针，我十分认同。古语有云： 有恒产者有恒心 ，当更多香港市民拥有自己的物业，能分享香港经济繁荣的成果，社会亦会更加和谐稳定。”团结香港基金创会主席董建华表示。

10月23日，团结香港基金发布第三份土地及房屋政策研究报告，建议政府实施“补贴置业计划”，以建筑成本出售公营房屋单位，锁定补地价金额，以此帮助更多的香港市民实现置业梦。

锁定补价政策

1954年，香港在石硖尾兴建首个廉租小区安置大火灾民，开启了公营房屋的序幕。经过数十年的发展，截至去年3月底，约214万人（占人口约30%）居住于公屋单位，而公屋单位的数目则约为78.9万个。

然而，香港大学黄干亨黄英豪政治经济学教授王于渐认为，目前的公营房屋政策由于补价机制，导致租住在这些房屋的市民无法追上与市场价格挂钩、水涨船高的补价金额，从而难以离开公营房屋体系至私人房屋市场，产生一系列问题，包括公屋单位使用效率不佳、公屋住户与单位错配、单位进度缓慢，以及公屋制度在财政上难以持续。

根据团结香港基金发布的报告显示，2001-2006年期间，香港公屋单位增加了9.5万个，公屋居民人数却反而微跌了4000人。与此同时，过去十年公屋申请数目及平均轮候间则大幅飙升，一般申请者数目及其平均轮候时间分别达到15万宗及4.7年，后者更远远超出政府所定的三年上楼承诺。

王于渐指出，政府资助房屋公营不足，主要在于目前的补价机制下，补价部分因与不断上涨的楼价挂钩而水涨船高，这意味着只有小部分的公屋居民可以购买这些单位并将公屋单位归还政府。

例如，一名公屋租户通过租者置其屋（“居屋”）计划，以市价的50%折扣价100万港元购买其租住的市值200万港元的单位，购买时未缴付的补价金额为100万港元。但是10年后，如果该单位的市场价格升至400万港元，而业主希望在私人市场出售这个单位，则需要向政府缴纳200万港元（400万50%）的补价金额，而非原本的100万港元。

因此，他建议，政府推出“补贴置业计划”，以单位的发展成本定价，单位的售价与市场价格之间的差额为未缴付补价，将会于单位入伙时锁定，并与市价脱钩。此外，政府将担任按揭担保人，让银行提供90%-95%的按揭。若干年后，如果业主希望在私人市场出售该单位，只需缴付当时锁定的补价金额即可，可全部享受资产增值的成果。

优化需求管理措施

自2008年金融危机以来，香港金融管理局推出了多轮楼市需求管理措施，包括收紧物业按揭以及增加额外印花税等。

然而，随着各项需求管理措施的推行，私人住宅物业交易尤其是二手市场受到严重抑制。在2013-2016年期间，香港私人住宅的流转率（交易量占私人住宅总存量的比例）大跌至4.9%，相比之下，自回归以来的20年的平均水平为8.3%。

香港财政司司长陈茂波10月23日表示，目前无意调整按揭政策，“楼价处于极高水平，美国无可避免将会再加息，联储局亦开始缩减资产负债表，香港迟早要跟随加息，房屋供应持续增加，如果在这个时候协助市民高位入市，并非好的做法，而且危险。”